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【解读国11条】 【调控组合拳】 【福州楼市反应】 【专家解读】  【政府执行力】 【价格对比】
    2010年1月10日,国务院再次明确了“国十一条”。新政频频出台,福州楼市在力压中悄然上涨,而颁布的“国十一条”能否如民所愿,解决房价上涨过快、投机者疯狂购房、开发商大肆囤地等各种不良现场?各地政府又将有哪些针对政策?我们期待在“国十一条”之后能够众望所归。
图片新闻
国务院要求:二套房贷首付不得低于40%
聂梅生:国十一条更具针对性
“国十一条”能否抑制高房价
    伴随着房地产市场的回升,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。昨天,国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。
    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌客观地分析了此轮楼市调控的总体思路:“既要稳定房地产发展势头,又要平抑房价。决策层既不希望楼市像2009年那样火爆,也不能像2008年那么冷清。”
潘石屹解读国十一条:囤地惜售房产商会亏血本
    第二套房贷款首付款比例不得低于40%。几年的观察,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了,大家都在凑“首付”,如果提高首付比例。大家又要多凑几年了,购房的需求自然就降下来了[详细]
中央一个月内5次调控楼市
    随着中国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控,中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。有专家指出,显示出此轮调控的目标是支持刚性购房者,打击投资和投机性需求。未来相关部门料将出台落实细则。也有分析指出,此次对楼市的调控效果如何,还要看各部委和地方政府的落实情况。在当前利率维持较低水平下,开发商不会改变地产行业向好趋势,房价在调控下亦不会大起大落[详细]
税收政策
2009年12月9日 国务院取消二手房营业税优惠
    12月9日,财政部、国家税务总局出台的《关于个人住房转让营业税政策的通知》规定,自2009年1月1日至12月31日,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税[详细]
2010年1月4日 物业税渐行渐近 模拟征税今年将推广至全国
    2010年1月4日,税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。专家指出,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快了[详细]
土地政策
2009年12月17日 开发商拿地首付不低于50%
   财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易[详细]
2009年12月23日 置费按地价收20%
    12月23日,国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会,指出目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷,下一步将采取三项措施监督土地使用情况,防止产生新的闲置土地,促进已供土地的及时开发利用[详细]
打击投机
2010年1月10日 二套房首付不低于40%
    《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度[详细]
2009年12月14日 国务院:遏制部分城市房价过快上涨势头
     为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控[详细]
保障房政策
2009年12月14日 住建部:今年比去年增建三分之一保障房
    住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示,2010年要进一步加大保障性住房建设,并公布了目标任务。
    具体是:要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式,进一步加大保障性住房建设,其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一,以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外,安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍,以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间,基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。国家将适当提高对中西部廉租住房建设的补贴标准[详细]
调控效应显现 楼市交易量猛降
    自去年12月以来,各种调控楼市政策频出,拿地首付比例不低于50%,福州市营业税征收年限的“2年改5年”,个人所得税、契税优惠收窄,严打哄抬房价和捂盘惜售,国土部严打囤地并督办全国18宗房地产闲置土地等,福州市公积金房贷首付比例提高至三成,直到1月10日“国11条”的出台,政策可谓密集出台。
    各项调控政策对福州楼市产生了直接影响。新年伊始,福州楼市交易量出现了大幅萎缩,福州二手房成交量环比急剧下滑,一些二手房中介成交量下滑五成左右。同时,一手房市场也已连续三周出现了下滑,而上周的成交量更是环比下滑了48%。
    而在成交价格上,二手房价格比较平稳,但是由于受到了成交税费的影响,百万元的普通住宅交易税费提高了数万元,在房东实收价未变的情况下,房产成交价实际增加[详细]
 
杨少锋:国十一条是对国四条的细化
    房地产泡沫有两方面原因,一方面原因为流动性过剩,另一方面为不少开发商囤地而不建房导致土地成为开发商坐地生财的工具,从而导致市场上相对供应不足,在国十一条中,提出严格查处开发商囤地、捂盘惜售等现象,是对增加供应的有效补充[详细]
潘石屹:囤地惜售房产商会亏血本
    第二套房贷款首付款比例不得低于40%。几年的观察,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了,常在电视剧中出现。大家都在凑“首付”,如果提高首付比例。大家又要多凑几年了,购房的需求自然就降下来了[详细]
朱大鸣:收紧再次埋下暴涨的种子
    2007年收紧二套房政策,是导致2008年成交量暴跌的最主要工具,但是,暂时的打压并没有真正解决房地产的问题,反而导致2009年房地产市场的暴涨。二套房政策也没有真正打垮投机性需求,即使是不发生金融危机,由于打压并不能增加供给[详细]
马跃成:“国11条”扭转楼市乾坤
    这是中央政府向全国人民立下的军令状,房地产问题俨然已经成为当前社会最受人关注的焦点,在绝大多数人买不起房的形势下,在各地方政府联合开发商哄抬地价、哄抬房价,绑架中国经济和中国银行的时候,中央政府应当痛下决心,坚决地扭转局面[详细]
 
“国十一条”再抑房价 地方政府责任加重
    相比“国四条”,“国十一条”在用语上要和缓得多,并没有出现“遏制”这样的狠话。但再仔细观察,虽然用语温和,态度却更坚决,目标却更明确,就是要以有力手段,“促进房地产市场平稳健康发展”——这是说给不识相的个别地方政府和开发商们听的……
    房价飞涨有负民生期待。电视剧《蜗居》之所以在去年热播,主因在于它反映了当前百姓对高房价的普遍不满情绪,引发观众强烈共鸣。房地产业作为一项推动国民经济发展的支柱产业,它应该成为实体经济的部分,如果能健康发展,确实能发挥经济拉升作用。
    而《通知》的第十一条,就是强调要“落实地方各级人民政府责任”。这一条之所以作为单独一部分放在最后,摆明了是考验地方政府的执行力。房地产市场是否能平稳健康发展,事关国民经济发展全局,如果地方政府因为利益勾联而阳奉阴违,则有违中央政策善意,有违百姓期待。国务院有关部门会经常检查和指导,如果发现问题,肯定会打板子——这就是《通知》所释放的强烈信号[详细]
 
  国家财政部网站挂出通知,2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征收营业税,并且强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,这让福州房地产业界关注的营业税政策有了定论。这一政策对福州二手房市场影响较大,业内预计,受此政策影响,明年上半年二手房市场或陷入观望,但由于明年福州市场总体房源供应不足,观望期或不会太长……[详细]
近三次调整营业税征收办法后的营业税征收比例 营业税优惠政策到期后案例

年份

征收条件

营业税征收

普通住宅

非普通住宅

2005年

个人购买二手商品房不超过2年

100万*5.5%=5.5万

100万*5.5%=5.5万

个人购买二手商品房3-5年

无税费

无税费

个人购买二手商品房超过5年

无税费

无税费

2006年

个人购买二手商品房不超过2年

100万*5.5%=5.5万

100万*5.5%=5.5万

个人购买二手商品房3-5年

个人购买二手商品房超过5年

无税费

无税费

2009年

个人购买二手商品房不超过2年

(100万-60万)*5.5%=2.2万

100万*5.5%=5.5万

个人购买二手商品房3-5年

无税费

(100万-60万)*5.5%=2.2万

个人购买二手商品房超过5年

无税费

  由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底,若明年优惠政策不能得以延续,则直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。
而且,交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例,税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。

营业税优惠政策到期前后出售二手房差异

住宅类型

 政策状态

 2年内

 2-5年

 5年外

普通住宅

 优惠政策期间

 差额征收

 免征

 免征

 优惠政策到期后

 全额征收

 全额征收

 差额

 约4.1%

 5.50%

 0

非普通住宅

 优惠政策期间

 全额征收

 差额征收

 免征

 优惠政策到期后

 全额征收

 全额征收

 全额征收

 差额

 0

 约4.1%

 约1.4%

注:差额取当前五年内二手房价两年间平均涨幅和平均总价计算

  以一套建筑年代在2007年9月出售总价在100万左右的普通住宅为例,当前实行营业税优惠政策,该房产已满两年出售免征营业税;待营业税政策过期后,该房产未满五年需全额征收营业税,即需缴纳55000元营业税。

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