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陈思进:中国房价究竟有没有泡沫?

时间:2016-07-29 17:03:50  来源:  作者:

 ■ 一家之言

单纯的商品是不会有泡沫的,只有当商品转化为资产之后,比如房子、黄金和股票,才会因炒作而产生泡沫。

近来,有一种声音在中国房市上越来越响亮——中国房价,至少一线城市的房价,根本不存在泡沫,理由是“一线城市造出来的房子都卖掉了,而且还依然在限购;所以根据供求关系,至少中国一线城市的房价不存在泡沫。”对于这一观点,倒是值得好好探讨一番。

首先,人类有三种不同的基本需求:

空气、水和阳光等自然资源,是人类生活的第一需求。离开了这些资源,人类将无法生存。因此,空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”,它们与价格无关,所以不存在泡沫一说。而房子却并非一定要买来拥有才能居住,因此把拥有房子说成“刚需”是不恰当的!

其次,食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育,是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上,其价格一般都是由“供求关系”这只“看不见的手”来调节,的确无泡沫可言。房子如作为商品,本来也不例外。

但是,当房子被人们购买之后,渐渐地远离其单纯商品的属性,而被人囤积起来,便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时,便体现了人性中追求利润的第三种贪婪需求。何以见得?

因为,单纯的商品只是用来消费和使用的,人们不会购买100台电视机囤在家里,除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点:单纯的商品是不会有泡沫的,只有当商品转化为资产之后才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因供求关系,中国房价不存在泡沫的人,显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

其实,一旦大量的房子从单纯的必需品,进入市场成为商品,进而异化为金融资产后,从金融的角度就能很容易地判断出中国房价是否有泡沫。如计算出空置房的比例,有一个非常简单的金融公式:在楼市里,由于房地产是金融衍生品,加上房贷的乘数效应,只要有10%的房子被当作资产而空置的话,就会产生10%的泡沫。

既然房子已然成为金融产品了,那衡量一个金融产品是可具体测算的,如我之前反复提及的房价收入比、房价租售比等,这是国际金融界统一标准。而按照这几个标准测算一下,便可一目了然——当下中国房价岂止有泡沫,而且泡沫已经大到了史无前例。

国内有些专家认为房价没有泡沫,因为他们认为高房价是有原因的,如资源的有限等。但这在逻辑上是不通的,任何泡沫都有其形成的原因。如果没有原因的话,就不可能形成泡沫。因此,有没有原因不能成为衡量是否有泡沫的尺度。金融产品是否有泡沫是有具体衡量方式的,而至于何时破灭,无人能够准确预测。

不过遗憾的是,有一点可以确认,有史可鉴,所有泡沫最终都以破灭而告终。金融史告诉我们,之前200多年来,每次信贷猛增之后,随之都是金融危机的降临,甚至房价的大跌,迄今无数,全球各国无一幸免。那么中国会例外吗?真心希望中国会例外,改写经济学,开创金融史的新时代

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